תקציב לקניית דירה: כמה כסף צריך באמת ואיך מחשבים

רוב האנשים מתחילים לחפש דירה לפי המחיר שהם רואים במודעות. התקציב האמיתי גדול יותר, כי מעבר למחיר הדירה יש מס רכישה, עורך דין, שמאות, ביטוחים, הובלה ולפעמים שיפוץ. מי שלא מחשב את כל אלה מראש מגלה באמצע העסקה שחסרים לו עשרות אלפי שקלים. במדריך הזה תמצאו איך בונים תקציב מלא לקניית דירה, צעד אחר צעד, עם דוגמה מספרית ועם המספרים שחלים בשנת 2026.

מאיפה מתחילים: הון עצמי ויכולת החזר

התקציב נשען על שני מספרים. הראשון הוא ההון העצמי, כלומר הכסף שיש לכם בפועל ואפשר להשתמש בו לעסקה. זה כולל חסכונות, קרן השתלמות שאפשר למשוך, מתנה מהמשפחה או כסף ממכירת נכס. כסף שנעול לטווח ארוך או שמשיכתו כרוכה בקנס גבוה כדאי לחשב בזהירות. השני הוא ההחזר החודשי שאתם יכולים לעמוד בו לאורך שנים. לפי הוראות בנק ישראל ההחזר לא יכול לעבור 50% מההכנסה הפנויה, אבל זו תקרה ולא המלצה. משפחות רבות מרגישות בנוח עם החזר של עד שליש מההכנסה, ומשאירות מקום להוצאות שוטפות, לחיסכון ולהפתעות. ההון העצמי קובע את מחיר הדירה המקסימלי. בדירה יחידה הבנק מממן עד 75%, ולכן הון עצמי של 500,000 ₪ מאפשר דירה של עד כ-2 מיליון ₪, לפני עלויות נלוות. ההחזר החודשי קובע אם המשכנתא שנדרשת לדירה כזו באמת אפשרית. את שניהם כדאי לבדוק יחד במחשבון המשכנתא.

העלויות הנלוות שרוב האנשים שוכחים

מעבר להון העצמי שהבנק דורש, יש הוצאות שהבנק לא מממן, והן יוצאות מהכיס. הראשונה היא מס רכישה. בשנת 2026 דירה יחידה פטורה עד שווי של 1,978,745 ₪, ומעליה המס עולה בהדרגה. דירה נוספת מחויבת ב-8% מהשקל הראשון. השנייה היא שכר טרחת עורך דין, שמשתנה לפי עורך הדין וסוג העסקה. השלישית היא עמלת תיווך, אם נעזרתם במתווך. הרביעית היא עלויות המשכנתא: פתיחת תיק, שמאות, ביטוח חיים וביטוח מבנה. החמישית היא הוצאות המעבר: הובלה, חיבורים, ריהוט ושיפוץ קטן. מניסיון של רוכשים רבים, כדאי לשריין לעלויות האלה בין 5% ל-8% ממחיר הדירה, ויותר אם הדירה צריכה שיפוץ. חשוב לחשב את מס הרכישה המדויק לפי המחיר והסוג של הרכישה במחשבון מס רכישה, כי זו לרוב ההוצאה הגדולה ביותר ברשימה.

דוגמה מספרית לתקציב מלא

נניח זוג שקונה דירה יחידה ב-2,200,000 ₪. הבנק יממן עד 75%, כלומר עד 1,650,000 ₪, ולכן צריך הון עצמי של 550,000 ₪ לפחות. מס הרכישה על דירה יחידה במחיר הזה הוא כ-7,700 ₪, כי רק החלק שמעל 1,978,745 ₪ מחויב ב-3.5%. נוסיף שכר טרחת עורך דין, שמאות, פתיחת תיק וביטוחים, ונגיע לעוד כמה עשרות אלפי שקלים. אם הדירה צריכה צביעה, תיקונים ומטבח, הסכום גדל. בסך הכול הזוג צריך להחזיק בצד כ-620,000 עד 650,000 ₪, ולא רק 550,000 ₪. ומה עם ההחזר? משכנתא של 1,650,000 ₪ ל-30 שנה בריבית ממוצעת של כ-4.5% מגיעה להחזר של כ-8,300 ₪ בחודש. אם ההכנסה הפנויה של הזוג היא 25,000 ₪, זה יחס החזר של כשליש, סביר. אם ההכנסה היא 18,000 ₪, היחס כבר כמעט 46%, וכדאי לשקול דירה זולה יותר. הדוגמה ממחישה למה התקציב צריך להתחיל מהמספרים ולא מהדירה. על כל שלבי העסקה קראו במדריך איך קונים דירה בישראל.

באתר דירת מגורים תמצאו מחשבונים ומדריכים שעוזרים לבנות תקציב מדויק לפני שמתחילים לחפש דירה.

המידע במאמר כללי ועדכני לשנת 2026. הוא אינו ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי, והתנאים בפועל נקבעים מול הגורמים המוסמכים ולפי הנתונים האישיים שלכם.

מקורות: בנק ישראל, רשות המסים